Dienstleistung

Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer gem. § 81 Abs. 1 S.1 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben (Baulasten). Baulasten werden mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber den Rechtsnachfolgern.

Wirksam werden die Baulasten unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die Baulast wirkt somit nur öffentlich-rechtlich. Mit der Baulast entstehen keine privatrechtlichen Ansprüche. Das Einhalten der Verpflichtungen wird allein von der Bauaufsichtsbehörde überwacht und kann mit öffentlich-rechtlichen Mitteln, z. B. einer Ordnungsverfügung durchgesetzt werden. Baulasten bleiben auch bei Veräußerung des Grundstücks bestehen, wirken also auch gegenüber Rechtsnachfolger*innen.

Es gibt unter anderem die folgenden Baulasten:

• Vereinigungsbaulast gem. § 2 Abs. 12 NBauO: Eine Vereinigungsbaulast ist notwendig, wenn sich eine Baumaßnahme auf mehrere Grundstücke erstrecken soll. Die jeweiligen Verfügungsberechtigten der betroffenen Grundstücke verpflichten sich gegenseitig, auch zu Lasten der Rechtsnachfolger, mit baulichen Anlagen und Baumaßnahmen auf den betroffenen Grundstücken das öffentliche Baurecht so einzuhalten, wie wenn die angrenzenden Grundstücke ein einziges Grundstück bilden würden.
• Geh-, Fahr- und Leitungsrechtbaulast gem. § 41 i.V.m. 4 Abs. 2 NBauO: Für eine gesicherte Erschließung vorweisen zu können, benötigen Grundstücke, die keine Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche haben (z. B. Hinterliegergrundstücke), eine öffentlich-rechtliche Absicherung durch Eintragung Geh- und Fahrrechtsbaulast auf dem angrenzenden Grundstück. Sofern ebenfalls Versorgungsleitungen (z.B. Abwasserleitungen) über ein anderes Grundstück an die öffentlichen Flächen angeschlossen werden, kann eine Leitungsrechtsbaulast erforderlich sein.
• Anbaubaulast gem. § 5 Abs. 5 NBauO: Soll eine bauliche Anlage an der Grundstücksgrenze über § 12 NBauO hinaus errichtet werden und mit der geplanten Baumaßnahme die zulässige Grenzbebauung überschritten werden, kann die Eintragung einer Anbaubaulast notwendig sein. Mit einer Anbaubaulast verpflichtet sich der Nachbar bei späterer Errichtung einer, der Nutzung entsprechenden, baulichen Anlage, diese entsprechend dagegen zu bauen., z. B. bei einer Garage oder einer Terrassenüberdachung bei einem Doppelhaus.
• Abstandsbaulast gem. § 6 Abs. 2 NBauO: Hält das geplante Vorhaben den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht ein, so kann zu Lasten des angrenzenden Grundstückes, sofern das Nachbargebäude mehr als den gesetzlichen Grenzabstand zur Verfügung stellen kann, eine Abstandsbaulast eingetragen werden, wodurch die fehlende Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück bei der Bemessung zugerechnet wird. Gleichzeitig verpflichtet sich der Baulastgeber dazu, von dieser Teilfläche, den vorgeschriebenen Grenzabstand bei zukünftiger Errichtung baulicher Anlagen einzuhalten. In der Abstandsfläche dürfen nur bauliche Anlagen i.S.d. § 5 Abs. 8 NBauO.